С 1 января 2017 года к недвижимому имуществу, помимо объектов, перечисленных в статье 130 ГК РФ, относятся также части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (обозначены соответствующей разметкой).

В последнее время увеличилось количество дел, рассматриваемых судами, о признании недействительными заключенных договоров купли-продажи недвижимости. Поэтому, при составлении договора, необходимо включить в него все существенные условия, грамотно описать права и обязанности сторон и учесть многие другие моменты, о которых мы поговорим в этой статье.

 

На что следует обратить внимание?

 

  1. По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ). Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной.

 

  1. Приобретатель должен быть добросовестным. Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.

 

  1. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документы, подписанного сторонами. (Как правило делается сразу три экземпляра договора: для покупателя, для продавца и для Росреестра).

У нотариуса договор купли-продажи недвижимости заверять не нужно!! Это может быть сделано только по желанию сторон.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ); Таким образом, если два собственника решат продать принадлежащую им квартиру, такую сделку нужно будет удостоверять у нотариуса.

 

— сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащие недееспособному, несовершеннолетнему (п. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).

 

  1. Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. К таким договорам относятся:

— договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст. 651 ГК РФ),

— договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ),

— договор участия в долевом строительстве.

 

  1. В Росреестре обязательно необходимо зарегистрировать: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

  1. Предмет договора – это данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ).
  2. Цена имущества.
  3. Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением

 

По каким основаниям договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным?

  1. Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора в силу ст. 168 ГК РФ.
  2. Если при совершении сделки было допущено злоупотребление правом, то есть осуществление своих прав с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
  3. Сделка по продаже недвижимости, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1 ст. 179 ГК РФ).
  4. Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ).
  5. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной.
  6. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
  7. Нарушение формы договора купли-продажи недвижимости также может повлечь его недействительность. В частности, при несоблюдении письменной формы согласно ст. 550 ГК РФ договор признается недействительным. Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда такое удостоверение является обязательным, также влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК).
  8. Отсутствие подлинного экземпляра договора купли-продажи недвижимости при наличии его нетождественных копий свидетельствует о несоблюдении письменной формы договора и его недействительности.

 

Юристы юридической компании «Правовой регион» помогут составить вам грамотный договор купли-продажи недвижимого имущества, который гарантированно не будет оспорен в судебном порядке. Полагаем, что при продаже или покупке недвижимости лучше заранее обезопасить себя от неприятных последствий в будущем и доверить составление договора дипломированным специалистам.

 

Составление договора с нуля: от 3000 рублей.

Юридический анализ вашего договора: 2 000 рублей.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *