Статьи

При покупке жилья эксперты советуют очень внимательно относится ко всем мелочам и перепроверять все документы до подписания сделки, чем пытаться в дальнейшем в суде урегулировать возникшие споры. Мы представляем пошаговую инструкция, которая пригодится, если вы решили самостоятельно заниматься вопросом покупки жилья, без привлечения риэлтора.

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вы уже решили, что квартира, которую вы посмотрели вам нравится, то пора изучить документы на нее, чтобы понять, стоит ли заключать сделку.

У продавца должен быть документ, подтверждающий право собственности на объект, в котором указано кто является собственником, адрес объекта, его площадь и другие важные данные. Право продавца подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности и документом, на основании которого выдано это свидетельство.

На сегодняшний день есть различные формы владения объектами недвижимости, каждая из которых подтверждается определенным документом.

Если недвижимость была когда-то куплена – значит, правоустанавливающим документом в этом случае является договор купли-продажи.

Если объект недвижимости стал собственностью после приватизации – это договор передачи квартиры в собственность.

Правоустанавливающими документами также являются:

• договор дарения;
• акт приема-передачи объекта от застройщика владельцу;
• договор мены
• договор уступки прав требования;
• решение суда, если эта квартира стала собственностью по итогам судебного разбирательства.

Шаг 2– проверка продавца

Знакомимся с паспортом продавца, сверяем данные с документами о праве собственности и документом основанием, выясняем состоит ли в зарегистрированном браке продавец.

Если продавец состоит в зарегистрированном в браке и имущество является совместно нажитым имуществом супругов, он должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.

Шаг 3 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП.

Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 4 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 5 – Обсуждаем с продавцом условия и сроки оплаты

По возможности, договариваемся – произвести расчет по сделке после регистрации своего права собственности.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Юристы ЮК “Правовой Регион” проверят вашу сделку на “чистоту”. Стоимость проверки 2500 рублей. Запись на консультацию по телефону: +7(473)292-83-24