Договор купли-продажи недвижимости: как составить правильно?
С 1 января 2017 года к недвижимому имуществу, помимо объектов, перечисленных в статье 130 ГК РФ, относятся также части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (обозначены соответствующей разметкой).
В последнее время увеличилось количество дел, рассматриваемых судами, о признании недействительными заключенных договоров купли-продажи недвижимости. Поэтому, при составлении договора, необходимо включить в него все существенные условия, грамотно описать права и обязанности сторон и учесть многие другие моменты, о которых мы поговорим в этой статье.
На что следует обратить внимание?
- По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ). Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной.
- Приобретатель должен быть добросовестным. Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества.
- Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документы, подписанного сторонами. (Как правило делается сразу три экземпляра договора: для покупателя, для продавца и для Росреестра).
У нотариуса договор купли-продажи недвижимости заверять не нужно!! Это может быть сделано только по желанию сторон.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки:
– по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ); Таким образом, если два собственника решат продать принадлежащую им квартиру, такую сделку нужно будет удостоверять у нотариуса.
– сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащие недееспособному, несовершеннолетнему (п. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
- Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. К таким договорам относятся:
– договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст. 651 ГК РФ),
– договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ),
– договор участия в долевом строительстве.
- В Росреестре обязательно необходимо зарегистрировать: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:
- Предмет договора – это данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ).
- Цена имущества.
- Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением
По каким основаниям договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным?
- Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора в силу ст. 168 ГК РФ.
- Если при совершении сделки было допущено злоупотребление правом, то есть осуществление своих прав с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
- Сделка по продаже недвижимости, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1 ст. 179 ГК РФ).
- Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ).
- Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной.
- Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
- Нарушение формы договора купли-продажи недвижимости также может повлечь его недействительность. В частности, при несоблюдении письменной формы согласно ст. 550 ГК РФ договор признается недействительным. Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда такое удостоверение является обязательным, также влечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК).
- Отсутствие подлинного экземпляра договора купли-продажи недвижимости при наличии его нетождественных копий свидетельствует о несоблюдении письменной формы договора и его недействительности.
Юристы юридической компании «Правовой регион» помогут составить вам грамотный договор купли-продажи недвижимого имущества, который гарантированно не будет оспорен в судебном порядке. Полагаем, что при продаже или покупке недвижимости лучше заранее обезопасить себя от неприятных последствий в будущем и доверить составление договора дипломированным специалистам.
Составление договора с нуля: от 3000 рублей.
Юридический анализ вашего договора: 2 000 рублей.